부동산세, ‘이의신청’ 언제 하나요?
텍사스는 주택에 부과하는 부동산세가 높은 주로 알려져 있다. 텍사스의 주택부동산세가 높은 이유는 캘리포니아나 뉴욕과 같이 소득세를 별도로 부과하지 않기 때문이다. 텍사스는 주정부에서 부동산세를 부과하지 않고, 카운티가 부동산 가치를 산정해 세금을 부과한다.
휴스턴은 해리스카운티에 속해 있기 때문에 해리스카운티부동산감정국(Harris Central Appraisal District·HCAD)의 산정에 따라 부동산세가 부과된다.
카운티가 산정한 부동산세를 기준으로 카운티와 시, 그리고 교육구(ISD) 등 각 지방정부가 각기 다른 세율로 부동산세를 부과한다.
부동산세 이의신청을 대리해 절세를 도와주는 배재광 변호사(713-463-8555)는 카운티들은 매년 1월 1일까지 부동산가격을 산정해 4월부터 고지서를 발송하는데, 카운티가 산정한 부동산세가 높다고 생각되면 이의신청을 할 수 있다고 밝혔다. 배재광 변호사는 이의신청 계획이 있다면 지금부터 증빙서류를 꼼꼼히 준비하는 것이 좋다고 조언했다.
아래는 휴스턴크로니클이 12일 소개한 해리스카운티, 포트벤드카운티, 그리고 몽고메리카운티의 부동산세 일정표다.
1월1일: 부동산공시가격 산정
텍사스의 모든 부동산은 매년 1월 1일 가치를 기준으로 공시가격이 정해진다. 1월1일 이후의 리모델링, 수리 또는 피해 등 주택에 변동사항이 발생했을 경우 일반적으로 그 해의 산정가에 영향을 미치지 않는다.
4월: 감정평가서 발송
해리스, 포트벤드, 몽고메리 카운티의 주택소유주는 4월 또는 5월 초에 감정서를 받는다. 감정서는 감정국이 1월 1일을 기준으로 해당 부동산 가치를 얼마로 산정했는지 알려주는 것으로, 이의신청 여부를 결정하는 기준이 된다.
정확한 발송 날짜는 카운티마다 다소 차이가 있지만, 일반적으로 4월과 5월 사이에 발송된다, 배재광 변호사는 우편으로 카운티가 보낸 감정서를 받으면 우체국 소인이 찍힌 날짜를 기록해 두어야 한다고 조언했다. 소인은 이의신청 기한을 결정하는 중요한 기준이 되기 때문이다. 주택소유주는 감정서에 소인이 찍힌 날짜로부터 30일 이내에 이의를 제기할 수 있다.
4월 30일: 감세(Homestead Exemption) 신청서 제출 마감
임대 등 투자용이 아닌 실거주를 목적으로 소유하고 있는 1주택에는 감세가 적용되는데, 이 혜택을 받으려면 먼저 카운티에 감세대상 주택으로 등록해야 한다. 연령, 장애여부 또는 참전용사 자격에 따른 감세도 있기 때문에 감세대상에 해당되는 주택소유자는 4월 30일까지 신청서를 제출해야 한다.
5월 15일(또는 그 이후): 산정가격 이의신청 마감일
일반적인 산정가격에 대한 이의신청 마감일은 5월 15일이다. 하지만 텍사스에서는 주택소유자에게 산정가격을 우편으로 발송한 날로부터 최소 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다.
즉, 우편이 늦게 발송될 경우 이의신청 마감일도 함께 달라진다. 따라서 산정가격 통지서에 이의신청 마감일이 “5월 15일 또는 통지서 발송일로부터 30일 중 더 늦은 날짜”로 표기된다.
5월부터 여름까지: 이의신청 심사
이의신청이 접수되면 카운티감정국의 심사위원회가 심사를 진행한다. 이 심사는 일반적으로 5월부터 7월까지 진행되지만, 이의신청 건수에 따라 연장될 수도 있다. 심사일은 카운티감정국이 정한다.
가을: 부동산세 고지서 발송
부동산세 고지서는 일반적으로 카운티, 시, 학군에서 세율을 확정한 후 10월이나 11월에 발송된다. 이때 주택소유자는 실제로 납부해야 할 세액을 확인하게 된다.
정확한 발송일은 카운티별로 약간씩 다를 수 있지만, 가을철이라는 시기는 지역 전체적으로 동일하다.
2027년 1월 31일: 부동산세 납부 기한
부동산세는 다음 해 1월 31일까지 납부해야 한다. 연체료 및 이자를 피하려면 납부기한까지 납부금이 접수되거나 우편 소인이 찍혀한다. 이 마감일은 주 전체에 동일하며 카운티에 따라 변경되지 않는다.
2027년 2월 1일: 벌금 부과 시작
1월 31일 이후 부동산세가 미납된 경우, 2월 1일부터 벌금과 이자가 발생하기 시작한다. 미납 기간이 길어질수록 벌금 및 이자는 더욱 증가한다.
이전에 필요한 조치를 취하지 않으면 다음과 같은 결과가 발생할 수 있다. 제때 이의를 제기하지 않은 부동산 소유주는 일반적으로 해당 과세연도의 평가액이 과대평가되었다고 생각하더라도 이의를 제기할 권리를 상실한다.
카운티별 일정 동일
텍사스에서는 이의신청부터 부동산세 징수까지 주요 날짜에 있어 거의 동일하지만, 해리스, 포트벤드, 몽고메리 카운티의 우편발송 날짜가 약간씩 다를 수 있다. 하지만 심사기간, 이의신청 기간 및 납부마감일 등은 거의 동일하다.
양동욱 기자
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