텍사스주의회, 부동산세 감면
그래도 이의신청하는 것이 좋다
‘고지서’가 날아드는 시기다. 우편으로 이메일로 배달되는 이 고지서는 부동산세를 납부하라는 고지서다.
해리스카운티부동산평가국(Harris County Appraisal District·HCAD)이 발송하는 고지서가 요구하는 부동산세가 높다고 생각하는 주택소유주, 상용부동산 소유주는 부동산세를 재조정해 달라고 요구할 수 있는데, 기간은 5월15일(수)까지다.
부동산세 재조정은 5월15일까지 제출한 신청서를 바탕으로 진행된다.
휴스턴크로니클은 9일(화) 재산세로도 불리는 부동산세(Property Tax) 재조정신청 절차와 주의할 내용을 소개했다.
텍사스는 소득세(Income Tax)가 없는 주로서 지방정부는 주택이나 상가 및 오피스빌딩 등 부동산에 부과하는 세금에 재정을 크게 의존하고 있다. 주택의 경우 집값이 오르면 납부해야 하는 부동산세도 오른다. 고물가로 가뜩이나 은행잔고가 줄고 있는데, 부동산세까지 납부하게 되면 여윳돈이 마련하기가 더 어려워진다.
HCAD가 발송하는 고지서에 적혀있는 감정평가액대로 부동산세를 납부하지 않아도 된다. HCAD가 산정한 감정평가액이 합리적이라고 생각하면 고지서의 부동산세를 납부하면 된다. 하지만 대부분의 부동산 소유주는 HCAD의 부동산세 산정한 감정평가액에 동의하지 못하고 이의신청을 제기한다.
항의하기 전에 알아야 할 세부사항
부동산세 감정평가액에 대해 HCAD에 이의신청을 할 때 내야하는 수수료는 없다. 이의신청이 받아들여지지 않았을 때 내야하는 벌금도 없다.
주택이든 상가든 부동산 소유자들은 이의신청서를 제출했을 때 어떤 불이익을 당하거나 부정적 평가가 따를 것이라고 생각하지 않아도 된다. 이의신청은 부동산 소유자의 권리인 동시에 법이 보장하는 절차다.
솔직하게 말하는 것이 매우 중요
이의신청을 할 때 허위정보를 제출하거나 서류를 조작 혹은 위조해서는 안 된다. 적발될 경우 3급 중범죄로 처벌받을 수 있다.
만약 집을 팔 계획이 있다면 이의신청을 제기하지 않는 것이 좋을 수 있다. 감정가가 낮아지면 집값도 낮아지는 것을 의미하기 때문이다.
물론 집값은 HCAD가 정하는 것이 아니라 주택시장에서 정해지지만, 집을 팔 계획이 있다면 이의신청을 하지 않는 것이 좋다. HCAD의 감정가가 높은 수록 집을 더 높은 가격에 팔 수 있기 때문이다.
홈스테드 면제를 먼저 신청합니다
주택의 경우 세컨하우스 등 투자용이 아니라 순수하게 거주용일 경우 HCAD에 ‘홈스테드’(homestead)를 신청해야한다. 살고 있는 집이 ‘홈스테드’로 등록되면 부동산세 일부가 감면된다. 특히 텍사스주의회가 지난해 텍사스 역사상 최대 규모의 부동산세 감면안을 통과시키면서 ‘홈스테드’에 대한 감면액은 더 커졌다.
‘홈스테드’에 대한 면세신청은 언제든지 할 수 있다.
텍사스주의회는 지난해 교육청이 주택과 상용부동산에 부과하는 부동산세율을 낮추는데 120억달러의 예산을 지원하는 안을 통과시켰고, 주거용 주택에 적용해온 부동산세 감면액(Homestead Exemption)을 40,000달러에서 100,000달러(65세 이상은 110,000달러)로 상향조정하는 안을 통과시켰다.
다시말해 HCAD 고지서의 부동산세가 30만달러일 경우 기존에는 40,000달러를 감면해 26만달러에 대한 부동산세를 내야 했지만, 법안통과 후 감면액이 10만달러로 늘면서 20만달러에 대해서만 부동산세를 내면 된다.
HCAD가 30만달러로 평가한 주택의 소유주는 부동산세를 연간 1,250달러 이상 절약할 수 있을 것으로 보인다.
부동산세 깎을 수 있는 요인은 고려해야
부동산세가 높다고 무조건 깎아달라고 요구하면 깎이지 않는다.
HCAD에 이의신청을 할 때 부동산세 인하여부를 결정하는 사람이 중재인(arbitrator)이다. 중재인을 설득하는 방법은 자신이 ‘바이어’가 돼서 주택을 평가하는 것이다. 주택의 기초에 문제가 있을 수도 있고, 지붕에 문제일 수도 있고, 혹은 벽에 금이 갔을 수도 있다. 집을 살 때 집값을 깎을 수 있는 요인들이다.
주택의 가치를 더 잘 평가하려면 부동산중개인에게 자신의 집 근처에서 거래된 주택들의 가격을 비교하는 등 주택시장을 분석한 자료를 제출하는 것도 중요하다.
보통 3명의 중재인이 심사를 하는데, 프레젠테이션을 하듯 짧고 간결하게 내용을 설명하되 가급적 자신의 주장을 뒷받침할 수 있는 사진이나 영상을 제공하면 좋다.
직접 가야 하는지 알아보기
이의신청을 할 때 규모가 작은 카운티는 신청자가 직접 가야하지만, 휴스턴이 속해있는 해리스카운티의 HCAD를 직접 방문하지 않고 온라인으로 이의신청서를 제출할 수 있다.
이의신청은 본인이 할 수도 있지만, 에이전트에 의뢰할 수도 있다. 일부 에이전트를 약간의수수료를 받지만, 대부분의 에이전트는 깎인 부동산세에서 30%를 커미션으로 가져간다. 예를 들어 10,000달러를 깎았다면 에이전트가 3,000달러의 커미션을 가져간다는 것이다. 이때 주택소유주는 7,000달러의 부동산세를 절감한 것이다.
재산평가액 산정방법
해리스카운티에는 약 7,000개의 주거지역, 즉 동네가 있다. HCAD에 근무하는 감정평가사(appraiser)들은 모든 동네를 방문해 각 주택 상태를 파악한 후 부동산가치를 평가해야 하지만 이는 물리적으로 불가능하다.
따라서 감정평가사의 부동산가치 평가에 오류가 발생할 수 있다. 이의신청이 필요한 이유다.
양동욱 기자
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